Cela fait déjà quelques temps qu’un projet immobilier germe
dans votre esprit et vous vous sentez enfin prêts à vous lancer ? Que ce soit
pour un projet locatif, de construction, une reprise de fonds de commerce, il vous
faut un plan de financement prévisionnel. Dans un premier temps pour vous, pour
vous assurer que votre projet est viable et ne présente pas trop de risques.
Mais aussi pour votre banque. La plupart vous le demanderont d’amblée. Mieux
vaut alors venir déjà préparé afin de rassurer votre banque, et ainsi avoir
plus de chance d’obtenir un bon taux d’intérêt.
Le plan de financement se présente sous la forme de tableau,
qui résume l’équilibre entre les besoins et les ressources.
1. Quoi prendre en
compte ?
Les + : vos apports personnels
La 1ère étape est d’établir un bilan de votre
apport personnel, sachant qu’un crédit immobilier sans apport est tout à fait
envisageable. L’apport personnel est tout ce dont vous disposez sans crédit. Il
vous permet de moins emprunter, et donc de payer moins d’intérêts.
Un autre avantage de l’apport personnel est de rassurer
votre banque. Si vous avez épargné pendant des années en plaçant sur différents
livrets, vous montrez à votre banque que vous êtes dignes de confiance et que
vous saurez faire face au remboursement de l’emprunt.
Vos apports personnels sont les capitaux placés sur vos
livrets d’épargne : PEL, CEL, livret A, etc. et les aides complémentaires
et/ou avantages fiscaux qui pourraient vous aider à réduire le montant de
l’investissement. Vos biens actuels immobiliers peuvent aussi être à prendre en
compte si vous souhaitez les vendre. Pour finir, un apport financier de la part
d’un proche (prêt ou donation) peut appuyer votre crédit immobilier.
La règle générale stipule qu’un bon apport personnel doit
représenter au minimum 20% de votre crédit immobilier. Mais encore une fois, il
est tout à fait possible d’emprunter sans apport personnel.
Les - : Les besoins permanents
Dans cette catégorie vous avez les besoins permanents, qui
sont ceux nécessaire à votre vie quotidienne : toutes vos charges diverses
et variées. Elles sont à calculer sur le
court, le moyen et le long terme. Ces charges sont à déduire de votre revenu
net.
Et vous avez les besoins « immédiats » qui comprennent
le prix de l’achat ainsi que tous les frais qui découleront de cet achat :
l’entretien, le lancement de votre activité, les travaux éventuels, frais de
déménagement, coût des garanties, frais de notaire, etc.
2. Sur combien de
temps le réaliser ?
Votre plan de financement ne doit pas s’arrêter au moment de
la signature d’achat, ou à la fin des travaux ou de la construction de votre
bien. Il est vivement conseillé de prévoir un plan de financement sur 3 ans, c’est-à-dire
2 années en plus de votre premier plan de financement.
Ces années 2 et 3 prennent en compte les éléments nouveaux qui
pourraient apparaître dans vos besoins et vos ressources. Cela peut-être des
projets d’agrandissement, de développement ou de maintenance. Si vous êtes une
entreprise, vous pouvez prendre en compte les éventuelles augmentations de
capital envisagées ou du volume d’activité.
3. Et ensuite ?
Une fois votre plan de financement finalisé et peaufiné,
vous pouvez prendre rendez-vous avec plusieurs banques. Voir plusieurs
établissements différents vous permettra de comparer les taux et de choisir le
plus avantageux. Si vous essayez plusieurs refus mais que votre projet est
intelligemment construit et viable, contactez-moi. Je vous accompagne et vous
conseille pour tous vos projets immobiliers.
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